Inflation und steigende Bauzinsen sorgen für sinkende Immobilienpreise. Doch gerade in den Speckgürteln und großen Metropolen ist Wohnen immer noch sehr teuer - und ein Hauskauf gerade für Familien oft kaum finanzierbar.

Immobilien in Deutschland werden wieder günstiger: In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres sanken die Preise im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 2,1 Prozent, wie der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zeigt. Der Verband vertritt die wichtigsten Immobilienfinanzierer hierzulande, darunter Deutsche Bank, Commerzbank, Aareal Bank, Landesbanken und große Sparkassen.

Wende am Immobilienmarkt

Die aktuellen Zahlen belegen einen Trend, der sich bereits im vergangenen Jahr ankündigte: Nach mehr als zehn Jahren Boom kommt es zum Umbruch am Immobilienmarkt. Der Immobilienpreisindex, in dem neben selbst genutztem Wohneigentum auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien berücksichtigt werden, sank um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das ist der stärkste Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003.

Am stärksten fielen die Immobilienpreise in Frankfurt mit minus 6,4 Prozent binnen Jahresfrist und 2,2 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2022. Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und München lagen mit Rückgängen von 2,3 bis 3,8 Prozent auf Jahressicht dazwischen. Einzig in Berlin verteuerten sich Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich um 1,0 Prozent.

Metropolen für viele Familien immer noch zu teuer

Damit sanken die Immobilienpreise in den Metropolen Deutschlands allerdings nicht so stark wie im Rest des Landes. Insgesamt liegt der Preisrückgang bei Wohnimmobilien in den sieben größten Metropolen bei 1,4 Prozent. Das belastet besonders junge Familien, die immer häufiger aus den Großstädten ins Umland ziehen - oft, weil sie keine Wahl haben. Denn Wohnen ist in manchen Metropolen für Familien weiterhin kaum erschwinglich.

Das zeigt auch eine neue Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) und des Allensbach-Instituts im Auftrag der Sparda-Banken. Demnach liegt der durchschnittliche Kaufpreis in deutschen Städten trotz sinkender Preise noch immer bei 4180 Euro pro Quadratmeter, auf dem Land bei 2806 Euro. In den sieben Metropolen Deutschlands zahle man im Mittel sogar 6038 Euro pro Quadratmeter.

Das führt dazu, dass man für 388.000 Euro - so viel investieren Deutsche im Schnitt für den Kauf einer Immobilie - in München nur eine Eigentumswohnung von 44 Quadratmetern bekommt. In Köln immerhin sind es 81 Quadratmeter Wohnfläche, die man mit dieser Summe erwerben kann.

Boom des Umlands

In der Folge haben alle sieben Metropolen Deutschlands zuletzt besonders Menschen im Alter zwischen 30 bis 50 Jahren verloren. Besonders betroffen sind Frankfurt, Stuttgart, München und Köln. Überall dort, wo man mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder über die Autobahn gut in die Stadt komme, boome das Umland, sagt Immobilienökonom Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft. Aktuell sparen Käufer der Studie zufolge beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mehr als ein Drittel, wenn sie aufs Land statt in die Stadt ziehen.

Doch besonderes im Speckgürtel der Metropolen dürfte sich der Trend bald umkehren: Im Umland von sechs der sieben Metropolen sind die Preise seit 2017 stärker gestiegen als in der Großstadt selbst. Am stärksten ist das in Berlin und Hamburg zu sehen. Nur in Frankfurt am Main ist die Tendenz ausgeglichen.

Eigentumsquote in Deutschland stagniert

Das zeigt sich auch weiteren Daten der Allensbach-Studie: Bundesweit stagniert die Eigentumsquote seit 12 Jahren, EU-weit ist Deutschland damit Schlusslicht. Jeder zweite potenzielle Käufer ist aktuell unschlüssig und wartet ab. Nur zwölf Prozent der mehr als 1000 Befragten haben in den vergangenen zwei bis drei Jahren ernsthaft darüber nachgedacht, eine Immobilie zu kaufen.

Aus Sicht der Forschenden gibt es dafür besonders eine Ursache: Die stark gestiegenen Zinsen und die Unsicherheit rund um Sanierungen zum Klimaschutz machen viele potenzielle Käufer unschlüssig. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbucheintrag seien immer größere Hürden.

"Gerade das Thema energetische Sanierung und die Verpflichtung, die ich möglicherweise beim Kauf einer Bestandsimmobilie eingehe, spielen eine Rolle", sagt der Vorstandsvorsitzende des Verbands der Sparda-Banken, Florian Rentsch. Für viele Menschen stelle sich die Frage, ob sie etwa absehbar in eine Wärmepumpe investieren müssen, das Dach sanieren oder neu dämmen. Politisch müsse dringend klar gesagt werden, was auf Immobilienbesitzer zukomme.